Radiografía del mercado inmobiliario en Esquel: el desafío de la casa propia

La cuestión habitacional es un tema de agenda en Esquel desde siempre. Los precios de alquileres, terrenos, la influencia de la nueva ley de alquileres o la dificultad para acceder a la casa propia están entre los temas que más aparecen entre las preocupaciones de los esquelenses.

Entrevistada por EQSnotas.com, la contadora y profesional del sector inmobiliario Marilin Martínez realizó una radiografía del mercado en la ciudad.

-¿Cómo está planteado el mercado inmobiliario hoy? ¿Hay movimiento?

-La verdad que el mercado está muy quieto, es muy complicado. No hay ventas y entonces no hay valores de mercado. Es difícil a la hora de tasar porque hay sobreoferta de inmuebles, lo cual complica muchísimo. Para darle un valor en dólares, que es como se maneja el mercado, al tener un dólar que baja y sube, son factores que influyen y generan una incertidumbre cada vez mayor. La gente que quiere invertir duda, se queda, prefiere esperar, y el que quiere vender quiere hacer valer su propiedad, pero los valores han bajado por un montón de factores: pandemia, crisis, sobreoferta, valor del dólar.

-¿Esto es tanto para venta como para alquiler?

-No, para venta. En lo que es alquileres puede ser que no acompañen lo que es el valor de una propiedad en dólares, porque si bien Esquel tiene valores de alquileres altos en comparación con la costa, no han aumentado significativamente. Los aumentos se rigen desde hace un año de otra manera, así que eso está regulado en lo que es viviendas.

-Con la nueva ley de alquileres, ¿Cuál es la reacción de la gente, dado que hay un aumento que no pueden obviar?

-Estaban a la expectativa y el aumento fue de un 41%, que no es bajo. Se esperaba algo similar a ese número de todos modos. Nuestros inquilinos se lo han tomado bien pero no deja de ser un tema que tienen que tener en mente, ese aumento de golpe es significativo.

-Entonces, ahora cuando hacen un contrato están regidos por la nueva ley sí o sí...

-Sí, exclusivamente en lo que es viviendas. Lo que trajo esta nueva ley es que la indexación es libre excepto para viviendas, que se rigen por el índice del Banco Central. Si firmamos el 1 de agosto un contrato, el aumento será el que diga el índice del 31 de julio del año que viene, lo cual es incierto. Empieza el contrato con un precio y te enterás al año del nuevo valor. También se suma a que ahora son tres años de contrato en vez de dos, es un poco más de incertidumbre. Si a los dos años se le vuelve impagable, para poder irse debe pagar una multa por ley.

-¿Y en la realidad local, cómo recibieron estas novedades tus clientes?

-Bastante bien la mayoría, a veces dicen 'es mucho tiempo, tres años'. Pero les decimos que es tener más estabilidad, que lo miren de esa manera. Estoy tres años si me gusta, porque por ahí a veces era la duda de si les iban a renovar a los dos años o no. Pero lo del aumento sigue siendo una preocupación. En realidad, la consulta siempre es antes de alquilar, quieren saber el aumento. Uno no puede arriesgarse a decirlo.

-¿Al momento de alquilar las condiciones siguen siendo las mismas?

-El depósito en garantía sigue siendo igual. Hay un poco más de opciones como por ejemplo una caución, pero no es barata. La realidad es que las garantías siguen siendo las mismas, porque todo lo que sea salir a pagar algo es más costoso para el inquilino.

-Puntualizando en alquileres: ¿Tienen variedad de opciones? ¿Qué es lo más demandado y qué posibilidades reales de alquiler hay?

-Hay poca oferta y mucha demanda desde hace mucho tiempo. Lo que más demanda la gente es una casa con patio, pero lo que más abunda es el dúplex, complejos, departamentos. En general, la gente que invierte no lo hizo en casas para alquilar en los últimos años y por eso es tan dinámico el mercado de alquileres.

-¿Qué perfiles tenemos entre la gente que alquila en Esquel?

-Ahora hay de todo. Con este año de pandemia hay gente que dice "hago teletrabajo y me puedo ir de Capital" o de las grandes ciudades y prueban. Vienen para acá para buscar un lugar más tranquilo. Alguno de los dos mantiene el trabajo y el otro busca acá, se vio mucho eso. Y después la gente de Esquel que todavía no puede acceder a su propia vivienda.

-¿Cuáles son los sectores más demandados para alquilar en la ciudad? Por ejemplo en viviendas, ¿hay zonas más elegidas que otras?.

-No, la verdad que se rigen más que nada por la cercanía al trabajo, escuela o universidad. Hay de todo, estudiantes que prefieren estar cerca de la parada del colectivo, para el lado del Barrio Buenos Aires para estar más cerca de la Universidad. Tiene que ver más con la movilidad que te condiciona la vida diaria.

-Me decías que hay muchos más complejos o dúplex. ¿Siempre pensando en familias o parejas o podemos pensar en un segmento que puede acceder a la casa propia?

-Estos últimos años la opción de la casa propia se vio totalmente afectada, casi no existe. No hay créditos hipotecarios. Los créditos UVA no fueron una buena opción para la mayoría, porque se vieron afectados por los aumentos. Si bien después se congelaron un poco, los requisitos no. Con un sueldo provincial cuesta muchísimo acceder. Esas son las personas que quizás tienen estabilidad. Al menos nosotros no hemos visto compras con créditos hipotecarios.

-¿Qué pasa con el alquiler comercial? ¿Hay movimiento?

-Si bastante, es sorprendente. El centro a comparación de hace un año es otro. Entre mayo y junio del año pasado había un montón de locales vacíos, daba pena. Es impresionante lo que repuntó lo que es gastronomía, está buenísimo. Nosotros hoy en día tenemos poca oferta de locales comerciales.

-¿Las casas se readecúan para locales comerciales o se construyen para locales?

-Lo que hemos visto fuera del centro es que construyen dos locales y dos departamentos por ejemplo.

-¿Cuáles son las superficies de los locales generalmente?

-No son grandes, pero hubo en algún momento. Por ejemplo la zona del puente de Holdich está progresando un montón, hay un supermercado nuevo. Hay lugares grandes, no de a muchos. En general son de 30 a 40 metros.

-Mencionaste Holdich. Pareciera que la ciudad crece hacia ese lado, hacia Valle Chico. ¿Tiene otro valor la tierra en esa zona a partir de ahora?

-Puede ser en los últimos años, pero no es tan notorio todavía. Sí hay más demanda, porque cada vez está más poblado. También hay más oferta, hay gente que se mueve más por ahí y ya no tiene que ir hacia el centro. Entonces lo ven como una posibilidad. Se está poniendo linda esa zona, no es como antes que lo veíamos muy alejado de todo para alguien que no tenía auto.

-¿Qué tan posible es acceder a un terreno en Esquel hoy?

-Depende de la zona, no es lo mismo pensar en Villa Ayelén que en el Centro o para el lado de Valle Chico, que tiene loteos antes de la Portada. Hay valores muy dispares y depende del objetivo también. Hay gente que prefiere estar más cerca del centro y otros quieren estar en el medio de la montaña. Nosotros tenemos un loteo cerca de la Portada y hay gente fascinada, pero es mucha más la gente de Buenos Aires, o de afuera. Por ahí se lo mostrás a un esquelense y te dice que no porque está como a diez minutos en auto y le parece alejado. Después hay que pensar que Esquel va a crecer hacia ese lado y hacia el otro también, es una zona que va creciendo y cambiando.

-¿Cómo son las medidas y costos estándar en Esquel?

-En el casco urbano tenés de 312 metros. En Villa Ayelén o Villa Hípica no bajás de 800 metros por disposición. Para la otra punta, hay terrenos de 1500 metros que es el mínimo que se aprobó en los loteos antes de la Portada. Villa Ayelén sigue siendo lo más caro. También el centro, si tenés un terreno sobre avenida por ejemplo.

-¿Difieren mucho los precios con Trevelin?

-Sí, en Trevelin son más económicos porque hoy en día tiene una sobreoferta de loteos. Se está extendiendo para todos lados. Eso hace que bajen los precios.

-El que viene de afuera ¿Mira ofertas en ambas ciudades o busca un lugar en particular?

-El de afuera puede preguntarte por Esquel o Trevelin, pero el local tiene bien definido dónde quiere ir y el destino que le va a dar.

-¿Hay algún parámetro que te haga indicar que hay más movimiento y que esa tendencia se va a sostener?

-Creo que se va a sostener, excepto que haya nuevas restricciones por alguna nueva cepa en esta pandemia, pero vemos que hay tendencia a repuntar. Comercialmente en Esquel se apuesta.

-¿Y el ladrillo sigue siendo una inversión segura en Esquel?

-Sí. Tanto para los que son conservadores como para los que no lo son. En una economía movediza esa inversión sigue teniendo valor en nuestra zona.